Похоже, то, о чем мечтали украинцы, не успевшие обзавестись собственной квартирой, таки началось. В стране грянул ипотечный кризис. Банки не выдают кредиты на жилье, покупатели затаились, а строители в панике начали писать письма руководителям страны, чтобы те повлияли на Нацбанк, с легкой руки которого и началось ограничение ипотечного кредитования. Эксперты признают: жилье сейчас практически не продается, но стоимость квартир не падает. Однако о том, что скоро Украину ждет обвал цен на жилую недвижимость, говорят три убедительных факта.
ФАКТ № 1
Проценты уходят в небо
Еще в начале года многие банкиры в частных беседах признавали, что с ипотекой дело обстоит не ахти. Однако после того как НБУ решил бороться с инфляцией путем ограничения кредитования, банки заметно подняли ставки по ипотеке и увеличили размер первоначального взноса.
Если еще год назад некоторые финучреждения предлагали кредит без первого взноса, то сейчас потенциальный покупатель должен вначале найти минимум 25% от стоимости квартиры. Кроме того, теперь банкиры более тщательно проверяют доходы – и к рассмотрению принимаются только «белые» зарплаты. То есть все согласно букве закона. А у нас, как известно, «чистые» доходы показывают не все.
В конце концов некоторые банки уже свернули ипотечные программы, другие их значительно сократили. А заемщикам, которые имели задолженности по кредитам, начали приходить письма с уведомлением о повышении ставок, несмотря на подписанные ранее договора! И ставки продолжают расти.
За последние две недели кредиты под залог недвижимости в гривне хоть на доли процента, но снова подорожали (см. ТОЛЬКО ЦИФРЫ). При этом эксперты считают, что ставки по ипотеке будут расти и дальше. Покупать жилье при таких условиях кредитования украинцы, естественно, не спешат.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя эффективная процентная ставка по кредитам под залог недвижимости сроком на 10 лет в июле составила:
в гривне - 21,03% (еще в июне было 20,42%),
в долларах - 15,18% (месяц назад - 15,01%),
в евро - 14,68% (было - 14,55%).
Таким образом, за месяц подорожание составило 0,61% в гривне, в долларах – 0,17%, в евро – 0,13%.
А за последние два месяца процентные ставки по ипотеке выросли на 1,91% в гривне, 0,33% в долларах и 0,44% в евро. Тенденция, однако.
ФАКТ № 2
В продаже появились «однушки
Первым признаком надвигающегося коллапса стало то, что у застройщиков вдруг появились в свободной продаже однокомнатные квартиры, которые всегда считались дефицитом и пользовались наибольшим спросом. Именно такое жилье в первую очередь разметалось спекулянтами.
Раньше, когда в продажу поступал новый дом, то у дверей банков, занимающихся ипотекой, выстраивалась очередь желающих приобрести квартиру. «Однушки» уходили в течение дня. Теперь даже на сайте «Киевгорстроя» нам удалось обнаружить четыре объекта в столице, где есть в наличии однокомнатные квартиры. А вот покупателей что-то не видно.
ФАКТ № 3
Строители паникуют
После того как совет директоров Строительной палаты Украины, куда входят руководители крупнейших украинских застройщиков, направил президенту, премьер-министру и председателю Верховной Рады открытое письмо о кризисе, который сложился в строительной отрасли, все стало на свои места. В кои-то веки даже строители признались, что (цитируем): «рынок недвижимости падает ускоренными темпами, уменьшается количество соглашений на приобретение недвижимости, в некоторых регионах в несколько раз». Что это – паника?
В прессе стали звучать мнения, что многие строительные компании будут вынуждены остановить стройки. Появились прогнозы, что в ближайшее время по стране прокатится волна банкротств. Дело дошло до того, что пришлось успокаивать инвесторов, которые уже вложили свои средства в строительство.
Так, президент ХК «Киевгорстрой» Петр Шилюк заявил: «Наша компания не приостановила и не остановит строительство ни одного из объектов недвижимости, по которым заключены соглашения и договора с доверителями средств - как физическими, так и юридическими лицами». Однако смогут ли перенести кризис небольшие застройщики, остается под вопросом.
Цены снизятся на четверть
Один из старейших британских риелторов - компания Hamptons International, которая работает также и в нескольких странах Восточной Европы, в частности в Украине, - дал прогноз на развитие рынка недвижимости во второй половине 2008 года. Согласно их прогнозу рынок жилой недвижимости нашей страны ждет резкий обвал цен. Пик придется на октябрь.
Первым, как и подобает лидеру, обвалится Киев. По прогнозам экспертов, снижение цен составит как минимум 25-30%. То есть среднюю «однушку», которая сейчас стоит $100 000, к концу осени можно будет купить за $70-75 тысяч.
Донецк, Харьков, Одессу и Днепропетровск ждет та же участь. Только обвал произойдет более плавно - до конца 2008 года цены на жилье упадут в среднем на 20%.
В то же время коммерческая недвижимость (офисные помещения, склады и т.д.) будет дешеветь намного медленнее. До конца текущего года коммерческая «первичка» потеряет от 4 до 8%, а вторичный рынок опустится на 7-10%.
Реальная стоимость «квадрата» в Киеве - $1230
В последнем номере британского издания Real estate содержится целый раздел, посвященный рынку Украины, России и Казахстана.
Согласно информации издания реальная средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке Киева составляет $50 тысяч. А настоящая рыночная цена квадратного метра в новостройках эконом-класса - не более $1230 (сейчас строители просят около $2300). По мнению издания, Украина придет к этим цифрам уже в 2008-м. До нового года цены упадут в среднем на 20-30%. А в 2009-м стоимость квадратного метра снизится еще больше.
Спрос превышает предложение
Строители даже не хотят говорить о снижении цен. Основной их аргумент - спрос превышает предложение, а объемы строительства не увеличиваются.
По мнению владельца компании «XXI век» Льва Парцхаладзе, цены на квартиры могут идти только вверх. Среди аргументов, которые он приводит в подтверждение своего мнения – это ежегодный рост спроса на 20-30%, увеличение себестоимости материалов, рост зарплат и цен на энергоресурсы. Кроме того, сейчас застройщики вынуждены отчислять в городской бюджет до 20% от стоимости квартиры. А еще строителям приходится тратить большие суммы на согласование проектов в различных инстанциях. На ценах скажется и то, что в крупных городах существует дефицит свободных площадок, выделяемых под застройку.
А КАК У НИХ?
Плохие времена для риелторов
Как известно, мировой экономический кризис начался год назад с того, что миллионы американцев, набрав ипотечные кредиты, оказались банкротами. При попытке продать залоговое имущество банки столкнулись с ситуацией, когда по таким ценам уже не было покупателей. Жилье стало дешеветь. А те, кто вложил в него свои средства, начал подсчитывать убытки.
Американский кризис задел Европу и даже страны СНГ. Первым пострадал Казахстан. Причем казахский сценарий очень напоминает сегодняшнюю Украину. Все началось с того, что казахские банки, как и сейчас наши, повысили минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам с 13 до 16%. При этом были ужесточены требования к заемщикам и исчезли призывы к населению о покупке жилья. В результате в конце сентября 2007 года в Алматы средняя цена жилья упала более чем на 30%!
Плохи дела не только в Казахстане. В первом квартале этого года Латвия стала мировым лидером по падению цен на недвижимость. По сравнению с предыдущим годом стоимость жилья там снизилась почти на 40%.
Кроме того, сейчас крупный спад отмечается также в Ирландии - минус 13,24%, Литве - минус 7,5% и Эстонии - минус 6,5%.
Даже в благополучной Испании, где в свое время недвижимость разлеталась как горячие пирожки, риелторы осваивают новые профессии. За последнее время 60% агентств, работающих с куплей-продажей недвижимости в Испании, уже прекратили свое существование.
Источник: Андрей Гаценко, "Комсомольская правда в Украине", 21.07.08