Если характеризовать ценовую ситуацию, то за год цены в рублях на вторичном рынке жилья России поднялись на 4,3% (что существенно ниже уровня инфляции), в долларах и евро – снизились на 41,9 и 30,1%. Ситуация на вторичном рынке жилья Украины гораздо критичнее, инфляция в 300% надавила на рынок и квартиры просели на 48%.
В целом у покупателей на вторичном рынке жилья сейчас преобладает выжидательное настроение: цены вроде бы стабильны или даже снижаются, продавцы готовы идти на уступки, так чего торопиться?
Эксперты так же оценивают сокращение кредитования на первичке в России на 30%, на вторичке – в 50%, тогда как в Украине на фоне развала банковской системы кредитование стремится к 0%.
Как писал «Обозреватель», оптизма по поводу улучшений ситуации в банковской сфере не предвидится. Со временной администрацией или в процесе ликвидации находятся 50 украинских банков. Только в марте 2015 года временную администрацию ввели в пять новых финучреждений: Дельта Банк, Омега Банк, Кредитпромбанк, Астра Банк и Киевская Русь. Примечательно, что 80 % из этих банков активно кредитовали покупку недвижимости.
Несмотря на обещание МВФ и других кредиторов засыпать Украину деньгами и фактическое получение первого транша в размере 5 млрд долларов, гривня отказалась реагировать на этот факт укреплением, а ведущие рейтинговые агентства мира… прогнозируют для страны дефолт. Так, агентство Moody’s понизило долгосрочный суверенный рейтинг Украины до «высоко спекулятивного», что лишь на одну ступень выше от уровня дефолта. Согласно прогнозу Moody’s уровни внешнего и правительственного долгов Украины будут оставаться очень высокими, несмотря на реструктуризацию и планы осуществлять реформы.
Максимальный дисконт в цене не квартиры наблюдается в элитном сегменте – есть продавцы, которым деньги нужны срочно. В этих случаях скидка может доходить до 40%, такие примеры известны. Вместе с тем некоторые продавцы, которые могут себе позволить выжидать, просто мониторят рынок в надежде, что ситуация как-нибудь наладится.
Покупатель сейчас максимально пытается использовать ситуацию на рынке недвижимости в свою пользу, играя на экономических трудностях продавцов. Что касается портрета покупателя, то по большому счету он не изменился. Есть субъективные наблюдения. Например, на рынке типового жилья покупатель несколько помолодел, а в элитном сегменте, наоборот – стал старше. Кроме того, на рынке появились клиенты из новых бизнесов (транспорт, IT-сфера). Значительно реже стали встречаться частные инвесторы и на столичном рынке Украины повысился поток приезжих – покупателей из других регионов, в том числе из Донбасса. В то же время те же Донбасские мигранты широко скупают недвижимость эконом класса в прилегающих к Украине регионах России. Такие данные приводят эксперты Агентства недвижимости "Виктория и Ко".
Объем базового спроса можно оценить в пределах 55-60% от общего числа сделок. Впрочем, и этот показатель не остается неизменным: параллельно с падением доходов граждан, по разным опросам, увеличивается и доля тех, кто вполне доволен жилищными условиями. Скорее всего, часть людей просто понимают, что в нынешней ситуации им ничего не светит и нужно приспосабливаться к новым условиям.
Однако если в области финансов все же есть некоторые поводы для оптимизма, то в реальном секторе, к которому относится отрасль недвижимости и строительства, причин для радости пока мало.
Сокращаются реальные располагаемые денежные доходы населения – это один из ключевых для рынка недвижимости показателей, в значительной мере определяющий уровень платежеспособного спроса.
Ряд предприятий сейчас отправили своих сотрудников в отпуск или на неполный рабочий день, считая, что лето можно будет перетерпеть и осенью будет полегче, но «осенью не будет полегче» - осенью предприятиям придется увольнять сотрудников.
На вторичном рынке жилья растет объем предложения на фоне падения спроса – в связи с отсутствием покупателей квартиры намертво зависают в базах. По данным риелторов, количество выставленных на продажу квартир (kvartmarket.kiev.ua) выросло чуть ли не на 50%, а потенциальный спрос сократился почти в три раза.
Традиционные антикризисные меры, которые используют все Агентства и не только риэлторские – это переход в режим жесткой экономии: оптимизация затрат и штатного расписания, сокращение рекламных бюджетов и корпоративных программ. Но это не главное.
По всей видимости, диспропорция между уровнем спроса и объемом предложения на рынке сохранится и в дальнейшем. Рассчитывать на рост платежеспособности покупателей в условиях падения доходов населения и зарплат было бы крайне странно.
Сочетание больших объемов предложения и слабого спроса приводит к падению стоимости любого товара – это фундаментальный экономический закон.
Ситуация со спросом на вторичном рынке в обозримом будущем вряд ли улучшится. И не только из-за падения доходов населения и слишком высоких ставок по несубсидируемой ипотеке, но и по причине часто завышенного по сравнению с новостройками уровня цен.
В свете всего вышесказанного, к концу года скидки на вторичные квартиры, по всей видимости, преобразуются в открытое снижение рублевых цен - до 10-15 % по итогам года.
Источник: Анатолий Валтасар 22 сентября 2015