Відповідно до частини першої ст. 33 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» із змінами та доповненнями (далі – Закон № 898) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Абзацом першим ст. 36 Закону № 898 встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється, зокрема, згідно із окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Тобто, договір про задоволення вимог іпотекодержателя визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з абзацом третім частини першої ст. 36 Закону № 898 договір про задоволення вимог іпотекодержателя може, зокрема, передбачати передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону № 898.
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомого майна визначено ст. 172 розд. IV Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі – ПКУ), відповідно до п. 172.8 якої під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування.
Одночасно з дією п. 172.4 ст. 172 ПКУ, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (п.п. 172.7 ст. 172 ПКУ).
Враховуючи те, що договір про задоволення вимог визначає лише можливий спосіб звернення стягнення фінансовою установою на предмет іпотеки (нерухоме майно) у разі невиконання або неналежного виконання фізичною особою (іптекодавцем) основного зобов’язання, то при нотаріальному посвідченні такого договору у нотаріуса не виникає обов’язку податкового агента.
Разом з тим, якщо на підставі зазначеного договору відбувається передача фінансовій установі (іпотекодержателю) права власності на предмет іпотеки, тобто у розумінні ПКУ здійснюється продаж нерухомого майна фізичною особою (іпотекодавцем), то враховуючи норми п.п. 172.7 ст. 172 ПКУ обов’язок податкового агента виникає у фінансової установи (іпотекодержателя).
Державна податкова служба України
Головне управління
ДПС у Черкаській області
