ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ ОБВАЛЯТСЯ?

Заявление Анатолия Муховикова, начальника ГУ земельных ресурсов, о возможности установления киевскими властями цен первичной продажи жилья, наделало шуму. И застройщики, и депутаты Киевсовета назвали это заявление, мягко говоря, безосновательным. Но многих киевлян оно наверняка порадовало, и даже не потому, что кто-то понадеялся, что городские власти сразу займутся ценами на жилье. Но может, они наконец признают, что за последние три года с ценами явно что-то не то происходит?

Как радует и то, что подобных, заявлений все больше: на прошлой неделе Антимонопольный комитет озаботился и собирался заняться вопросом роста цен на жилье, министр недавно созданного Министерства строительства Петр Качур тоже заявил об «инициативах по повышению доступности жилья», и даже глава «Киевгорстроя» Поляченко заметил, что цены, особенно в центре Киева, слишком высокие. И больше всего радует, что происходит это все на фоне действительно снижения цен, не обвального пока, но уже заметного. Не на диктофон риэлторы говорят, что продать квартиры по «августовским» ценам сейчас все труднее - покупателей стало намного меньше. Они считают, что люди наслышаны о грядущем удешевлении жилья и выжидают, поэтому риэлторам и приходится снижать цены на $2-3 тыс., чтобы побыстрее продать. Но официально заявлять о снижении цен в этой среде, похоже, табу: ведь коллеги заклюют. И после каждого слова о том, что цены падают, появляется целых десять о том, что они растут-растут-растут, чтобы никто не засомневался.

Знакомый, купивший в августе 1-комнатную квартиру в доме, сданном год назад на Позняках, рассказывал, как риэлтор буквально терроризировал его рассказами о том, как за неделю подскочила в цене какая-то квартира, и настоятельно убеждал его торопиться, чтобы успеть отхватить. Неделю назад он, наслушавшись о падении цен, ради спортивного интереса попытался выяснить, за сколько можно продать его квартиру: в агентствах навскидку предложили $60-61 тыс. (около 50 кв. м, 3-й этаж, минимальный ремонт). А в августе она была куплена за $63 тыс... Привет от Лени Голубкова Или что общего между рынком недвижимости и ООО «МММ» За последние пять лет стоимость столичной недвижимости увеличилась более чем в пять раз. Эти нереальные, не соответствующие экономическому положению и социальной структуре общества темпы, убедительно свидетельствуют: это пирамида.

Рынок недвижимости Киева стал полем, на котором выросла огромная финансовая пирамида. Такая же, к примеру, как знаменитое ООО «МММ» с бессмертным Леней Голубковым. Как это делается по этапам:
1. Начинается скупка недвижимости на вторичном рынке. Ведь спрос диктует предложение. Значит, чтобы цены начали расти, необходимо повышать спрос.
2. Формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и устанавливается новая цена (компаниям, не вступившим в сговор, приходится туго. Способов для этого в украинской практике миллион - от элементарного запугивания до организованного налогового или прокурорского террора).
3. Начинается массовое зомбирование населения через СМИ о подорожании недвижимости из-за резкой активизации спроса на рынке. Это поднимает активность потенциальных покупателей, и недвижимость дорожает. На этом этапе к процессу подключается средний бизнес. Скупая недвижимость, бизнесмены планируют получить хорошие дивиденды. Как говорится, «процесс пошел». Остается подливать масла в огонь путем дальнейшего повышения цен на первичном рынке и постоянными прогнозами роста цен.
4. Когда цены вырастают настолько, что подавляющее большинство потенциальных клиентов больше не может купить недвижимость, начинается кампания по кредитованию жилья. И машина работает с новой силой.

Но в определенный момент затраты на жилье вообще становятся совершенно несоизмеримы с доходами. И даже пожизненный кредит не спасает. Но жилье продолжает строиться прежними темпами, и даже если предложение превышает спрос - цены не падают, их держат под контролем: ведь никто не хочет оказаться тем козлом отпущения, который окажется в середине разрушенной пирамиды, а значит, расплатится за тех, кто наверху. Поэтому создаются искусственные очереди. Вроде как все квартиры распроданы, осталась одна-две. Однако дома, сдача которых состоялась год и более назад, несмотря на мифический ажиотаж, незаселены, стало быть, квартиры в них не проданы или не перепроданы теми, кто купил их ради последующей наживы.

Но ведь их надо обогревать и охранять, и средства нужно извлекать для дальнейшего вложения... И возникают все классические симптомы падения «финансовой пирамиды», которые мы и наблюдаем сейчас:
1. Банки сокращают кредитование под залог недвижимости.
2. Рынок недвижимости остановливаетс. И не из-за недостатка предложения, а именно из-за недостатка спроса.
3. Ресурсы на содержание невостребованных новостроек заканчиваются.
4. Все большее количество перекупщиков пытаются забрать вложенные средства, подпитывая предложения на рынке.
5. Начинают нервничать инвесторы. Если перекупщики подорвут рынок, они могут не успеть продать свои дома. Может, стоит сорвать рынок первыми?
6. В СМИ все больше появляется доводов, которые невозможно опровергнуть, что цены держатся искусственно.
7. И, пожалуй, самое главное - это то, что уже почти не осталось людей, способных купить в Киеве квартиру. Так что, дорогие друзья, если вам еще не удалось купить столь желаемую недвижимость в Киеве, не расстраивайтесь. Подождите еще немного, и вы сможете подобрать себе то, что вам необходимо, и уже по ценам, соизмеримым с вашим доходом.

КСТАТИ, а эксперты кто? Показательно то, что нам не удалось найти в Киеве ни одной независимой организации, занимающейся анализом рынка недвижимости. Источник информации для общественности - это риэлторы, застройщики и причастные к недвижимости чиновники, но независимого эксперта днем с огнем не найти. В одном из киевских аналитических центров нам объяснили, что заниматься реальными исследованиями столичного рынка недвижимости невозможно - компании не предоставляют полную информацию, многие данные выглядят заведомо недостоверными, и у аналитиков нет возможности вести полноценную работу. Наверное, это тот случай, когда отсутствие информации - само по себе информация.

ВЕРСИЯ. Видением ситуации на киевском рынке недвижимости поделился менеджер одного из крупных украинских банков, ведающий частью счетов застройщиков (назваться отказался): - О чем может идти речь, если киевские застройщики работают с невиданной рентабельностью - 300%? Киевские строительные компании сегодня - это закрытый клановый бизнес. Я точно знаю, что несколько месяцев назад на столичный рынок жилья хотела прийти турецкая строительная компания - они готовы были работать с 50% рентабельности. Но их не пустили. И не пустят никого в ближайшее время. Что такое рентабельность - это соотношение прибыли и затрат. То есть на постройку жилого дома потратили 5-6 млн долларов, а заработали -15-18 как минимум. Конечно, они не допустят, чтобы кто-то снизил цены, зарабатывая «всего» по 3-4 млн на каждой высотке. Что говорят застройщики?

Версия 1: «Пусть «Жилинвест» снизит цены, а мы за ним» Тарас ЗЯБКИН, начальник отдела маркетинга «Киевгорстроя-1»: - Такой контроль приведет к тому, что реализаторы квартир будут недостающую сумму брать «черными» деньгами. Кроме того, такие ограничение будут способствовать скупке квартир и перепродаже на вторичном рынке по завышенным ценам, и там их уже никто не сможет контролировать. Рентабельность жилых домов - не больше 20%, и это еще лучшие объекты. Все любят считать деньги в чужом кармане, но никто не знает, какие требуются затраты. «Держбуд» дает стоимость квадратного метра около 2400 грн, но это просто голая коробка - ее надо подключить к сетям, надо этот участок как-то получить, сами можете себе представить, сколько это стоит. И надо потом 10% отдать городу, 2% коммунальщикам якобы под дворницкую, которую потом все равно продадут на вторичном рынке, нужно построить школу или детский сад - в итоге получается, что квадратный метр жилья нам реально обходиться до 4 тыс. грн.
Кроме того, у Киевской администрации есть возможность влиять на рынок рыночными методами, а не запретами - у нее есть большой игрок на рынке - это «Жилинвест». Пусть понизят в нем цены, и рынок рухнет, и мы понизим цены вслед за ними, если все побегут покупать в «Жилинвесте», читаем в скобках - у Киевгорадминистрации, и перестанут покупать у нас. Если нам придется снижать цены, то чтобы сделать это, вернемся опять к строительству панельных домов, будем строить не в Киеве, а в Киевской области.

Версия 2: «Пусть власть не мешает строить - цены и упадут» Михаил ГОЛИЦА, начальник ГУ жилобеспечения и глава строительной организации КП «Жилинвест»: - В условиях рынка цены на любые товары, в том числе и на жилье, должны регулироваться только рынком. Власть, конечно, может влиять на ценовую политику в городе, но единственным способом - обьемами. Простые законы экономики: соотношение спроса и предложения. Мы должны увеличить предложение, должны строить 1,2,1,3,1,5 млн кв. м, тогда цены будут меньше. А чтобы увеличились объемы, власть должна работать. Быстрее рассматривать вопросы отвода земельных участков, быстрее проводить экспертизу, проектирование, увеличивать мощности строительных и проектных организаций, обеспечивать их механизмами и техникой. Власть может влиять на объемы нормативами, например, установить меньший процент отчислений на социальную сферу - не 10, а 5%. Ведь все отчисления, которые делаются в пользу города, закладываются строителями в цену жилья. У власти есть очень много рычагов влияния на объемы, и она их использует в последние годы.

Источник: mpravda.com со ссылкой на «Газета по-киевски» 1 декабря 2005

‹‹ к архиву новостей